L’apport-cession 150-0 B ter et le réinvestissement dans l’activité de marchands de biens immobiliers

L’apport-cession est une opération juridique et financière qui consiste à transférer la propriété des titres d’une société à une autre, généralement dans le cadre d’une restructuration d’entreprise ou d’une planification fiscale. Cette opération peut avoir des implications fiscales importantes, notamment en matière d’imposition des plus-values.

En effet, lorsque les titres sont cédés, cela peut entraîner la réalisation d’une plus-value ou d’une moins-value, selon que le prix de cession est supérieur ou inférieur à la valeur d’acquisition des titres. La plus-value réalisée est en principe soumise à une imposition immédiate, aux régimes des capitaux mobiliers (flat tax de 30%), entre les mains du cédant.

Toutefois, lorsque certaines conditions sont remplies, une telle opération peut bénéficier d’une imposition différée : régime du sursis ou du report d’imposition.

Le régime du report d’imposition qui fera l’objet de cet article a été mis en place par une loi du 29 décembre 2012 afin d’encadrer l’optimisation fiscale issue des opérations d’apport-cession de titres.

Ce régime s’applique de plein droit.

1. Le mécanisme de l’apport cession pour les cessions d’entreprise (explicatif du 150-0 B ter du CGI)

Le régime fiscal du report d’imposition en cas d’apport-cession de l’article 150-0 B ter du CGI s’applique uniquement aux plus-values réalisées, à l’exclusion des moins-values, sous réserve que l’opération respecte un certain nombre de conditions.

Les conditions nécessaires au bénéfice du dispositif :

• L’apport de titres doit être réalisé par une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu et domicilié fiscalement en France : les bénéfices provenant d’opérations d’apport sont soumis au régime fiscal du report d’imposition lorsqu’elles sont réalisées par des résidents fiscaux français dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, que ce soit en leur nom propre ou par le biais d’entités “translucides”. Les plus-values réalisées par des contribuables non-résidents, peuvent également bénéficier de ce régime lorsqu’ils sont soumis à l’impôt français sur certains revenus. 

• L’apport doit être effectué au profit d’une société contrôlée par l’apporteur : l’apporteur doit à la date de l’apport détenir directement ou indirectement le contrôle effectif de la holding.

• La société bénéficiaire doit être soumise à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent et établie en France ou dans un autre État membre de l’Union européenne (UE) ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. 

En pratique, l’opération consiste pour un dirigeant à apporter en capital les titres qu’il possède dans une société opérationnelle (désignée comme société « A »), assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), dans une autre entité qu’il contrôle (nommée société holding « B »), également soumise à l’IS. Ainsi, le contribuable transfère la propriété des actions de la société « A » à la société holding « B », et en échange de cette contribution, il reçoit des actions de la société holding « B ».

Les modalités du report d’imposition :

La plus-value réalisée lors de l’apport des titres placées en report d’imposition n’est pas imposée l’année de l’apport, mais ultérieurement, lorsqu’un événement de nature à mettre fin au report intervient.

En pratique, la plus-value est calculée et déclarée au cours de l’année de l’échange de titres et mentionnée sur le formulaire n° 2074-I, annexé à la déclaration des revenus de l’année de l’apport. La plus-value provenant de cet apport est donc cristallisée car les règles d’assiettes et de taux applicables sont celles en vigueur au moment de l’apport, seule l’imposition est différée.

L’imposition effective de cette plus-value intervient lorsque sont réalisées des opérations de nature à mettre fin au report.

Les opérations de nature à mettre fin au report d’imposition :

Le mécanisme de report d’imposition ne vise pas à accorder aux contribuables une exonération définitive sur la plus-value d’échange. 

La plus-value reportée est donc assujettie à l’impôt dans les hypothèses suivantes : 

• Lors de la cession à titre onéreux, du rachat, du remboursement ou de l’annulation des titres reçus en rémunération de l’apport ;
• Lors de la cession à titre onéreux, du rachat, du remboursement ou de l’annulation des parts ou droits dans les sociétés ou groupements interposés ; 
• Si cet événement est antérieur, lorsque le contribuable transfère son domicile fiscal hors de France ; 
• Ou lors de la cession à titre onéreux, du rachat, du remboursement ou de l’annulation des titres apportés à la société bénéficiaire dans un délai de trois ans à compter de l’apport, sauf si cette société s’engage à réinvestir dans un délai de deux ans à compter de la cession au moins 60 % du produit de la cession. 

L’exception au principe de l’expiration du report d’imposition en cas de cession des titres apportés par la société bénéficiaire est donc le réinvestissement de 60% du produit de la cession dans des activités éligibles.

2. L’éligibilité de l’activité de marchand de biens immobiliers

L’activité de marchand de biens est définie comme une activité commerciale consistant à acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre après les avoir valorisés ou rénovés. Cela peut inclure l’achat de terrains à bâtir, d’immeubles à rénover, ou de biens en copropriété à valoriser.

Comme précisé précédemment, il n’est pas mis fin au report d’imposition lorsque la société bénéficiaire réinvestit 60% du produit de la cession.  Ce réinvestissement doit porter sur le financement de moyens permanents d’exploitation affectés une activité économique (commerciale, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière). A l’exclusion des activités de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier.

L’activité économique, objet du réinvestissement, ouvrant droit au report d’imposition prévu à l’article 150-0 B ter du CGI, est précisé par les articles 34 et 35 du CGI. 

Aux termes de ces articles, d’une part, sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale. 

D’autre part, présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices réalisés par les personnes physiques, qui : 

• Habituellement achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés ;
• A titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ;
• Se livrent à des opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente des biens ;
• Procèdent à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet.

Comme défini précédemment, l’activité de marchands de biens implique l’achat, la valorisation et la revente de biens immobiliers à titre habituel, dans un contexte commercial. Cette activité économique correspond à celles présentées aux articles 34 et 35 du CGI.

De plus, le caractère habituel est l’élément principal qui différencie l’activité commerciale de l’activité patrimoniale (CA Paris 21-2-2022 n°20/08155), cette dernière étant exclue de l’exception permettant de bénéficier du report d’imposition. 

De ce fait, réinvestir 60% du produit de la cession d’un apport de titres dans une activité de marchands de biens permet de continuer à bénéficier du report d’imposition prévue dans le cadre d’un apport-cession de titres.

L’administration fiscale française peut durant les 3 années suivant votre opération, rectifier les éventuelles erreurs commises au cours de l’application du régime de report d’imposition et soumettre la plus-value d’apport réalisée à l’impôt, ce qui pourrait engendrer des dépenses financières conséquentes.

En vue de sécuriser votre opération d’apport-cession, il est utile de recourir à un avocat fiscaliste spécialisé dans le domaine.

Les avocats fiscalistes du Cabinet LEXPERTAX sont spécialisés dans tous les domaines de la fiscalité, notamment en matière d’apport de titres.

Nous nous engageons à mettre à votre entière disposition nos compétences et notre expérience afin de vous accompagner tout au long du processus d’apports de vos titres et de vous permettre de faire les choix fiscaux les plus opportuns.

De plus, notre équipe spécialisée en transactions immobilières peut également vous conseiller et vous accompagner dans le cadre de votre activité de marchands de biens en se chargeant de la totalité du processus de réinvestissement dans l’immobilier.